让居民拥有完整产权是住房改革的关键

住房改革是当前国人瞩目的焦点问题之一，中央政府已确定了停止福利分房、推行货币化住房分配改革方向。笔者认为，这项改革能否成功的关键就是把住房的“单位所有权”转化为老百姓的“个人所有权”，即让居民拥有住房的“完整产权”（广义的所有权）——归属权、占有权、支配权、使用权及其收益等。

随着改革的深入，经济生活的社会化、市场化、货币化程度的提高，我国生活资料和生产资料基本上实现了自主交易，市场定价。但与市场配置资源的基础性地位极不相称的是，住房这种最基本的生活资料和劳动力成本中的最重要的构成部分还没有真正进入市场。之所以如此，其主要原因就在于住房的“单位所有权”。所谓“单位所有权”，就是由政府和部门条块分割而成的企事业单位充当住房所有者的产权结构。在住房“单位所有权”制度安排下，单位通过实物分配、而不是货币方式向单位成员提供住房，但房屋使用者不是其住宅的所有者，无法拥有住房的完整产权。

以“单位所有权”为特征的福利分房制度的弊端我们有目共睹。它不是一种真正意义的公有产权，因为作为产权主体的单位所行使的权利难以反映全体成员的利益，往往只是根据职务级别高低或先来后到的顺序进行分配。同时，它也不是纯粹的私有产权，因为单位分配住房的人尽管有权支配房产，但自己没有资格索取剩余，不能占有房租，所以也就不具有个人房主那样的强烈财产排他性，不甚关心房产是否流失、是否增值。当然任何一种产权都不是完美无缺的，不幸的是，住房“单位所有权”几乎是公有产权和私有产权弱点的集合：既缺乏公有产权主体内部的公平，又没有私有产权主体的排他性。

人们不难发现，住房“单位所有权”的最大问题是住房的分配者（单位掌握住房分配权利的部门或个人）和住房的使用者都不是房屋的所有者，一个不拥有住房所有权的使用者自然无权公开支配、处置房屋并获得相应收益，或者只能进行非法的灰色交易。结果，一方面大量的住房闲置，另一方面大量的人得不到住房。房屋这种稀缺资源不是通过市场交易进行配置，而是在上述两个非所有者之间通过非经济谈判进行配置，因而出现种种既不公平又没效率的奇怪现象。由于没有市场机制的调节，住房的地理位置、楼层、朝向、周边环境等构成房屋价值的重要因素，无法通过供求双方的经济谈判准确地量化出来，房租、房价也无法反映出其稀缺程度、级差地租等。在住房改革中，尤其要注意这一点。倘若只计算楼宇折旧，不考虑土地级差，势必造成住房的市场价格与实际协议购买价差距过大，一些地理位置好的旧房，地理位置差的新房比价倒挂，前者的价格反而远远低于后者。

抛开了市场交易，靠行政手段建设、分配居民住房，带来的只是中央和地方财政不堪重负，劳动力资源难以流动、房屋总量短缺与结构性闲置并存乃至腐败等等。以公有产权面目出现的单位住房体制，因所有者的管理程度、控制能力有限以及信息不对称（如管理住房的人所掌握的信息要少于使用这间住房的人，选择住房的人不如分配住房的人了解情况等等），事实上表现为程度不同的产权虚置，即名义上产权主体是明晰的，但无法从经济上得以实现。交易费用理论告诉我们，无主的财产或者边界不明晰的财产无法达成交易，势必引起资源闲置、滥用和短期使用行为。

货币化分配住房之后，现有的福利房将要通过个人出资、单位补贴、政府让利、银行按揭等形式转化为个人所有的住房。但有的地方和单位规定，个人转让住房，单位享有优先购买权，还规定若干年之内个人不准向社会出售住房。这种观点显然有悖于市场经济法则。试问，我出卖我拥有的房产，为什么要它先前的所有者同意？也许有人认为，单位拿钱让你买得起住房，单位当然拥有优先购买的权利。其实不然，单位出资帮助购买住房的经济性质，基本上属于如下两种情况：一是数十年的计划经济体制下，人为地把住房费用从劳动力成本中删除，劳动力成本构成不科学，货币工资里没有包含住房费用，现在返还给职工；另一种情况是，工龄、级别等“作价”后仍买不起住房，单位替职工出一部分钱，到时再从工资中扣除，或者从职工的住房基金中支付。这两种情况，都不足以成为单位限制、否定个人住房产权的理由。据此，单位在为职工住房出资的同时，必须明确这笔钱的性质，就如同股份公司成立时，必须明确不同的出资者注入公司的资本是股权还是债权，是优先股还是普通股一样。万万不可一笔糊涂账，买房的时候是个人占了单位便宜，几年后，房地产升值，单位强制优先购买或分成，要么让个人吃亏，要么导致不受法律保护的地下交易，其中发生的种种制度费用将大大损失经济效率。对此不能不事先予以注意。有的地方和单位在房改时，把住房分为两种价格，一种是所谓成本价，一种是优惠价，成本价的住房可以自由交易，优惠价的住房买卖则受到限制，纯收益按一定比例归单位所有。这种做法只适用于单位掏的钱（成本价与优惠价之差）是股权，因为如果是债权，只要还本付息就可以了；只有在单位拥有住房的部分股权，即在混合所有状态的住房产权条件下，单位才有权按其持有的股份分割出卖住房的收益。需要指出的是，与个人产权相混合的单位股权，仍无法避免住房“单位所有权”的传统体制中的问题。

时至今日，在住房问题上，仍然有人存在“单位所有权”偏好，以为住房归单位所有比个人所有更好，不会导致国有资产流失。其实，不论是纯粹的单位所有权，还是上述混合状态的单位所有权，都与市场经济不相匹配。曾一度推行过的所谓住房“部分产权”、“永久使用权”种种变相的住房“单位所有权”，实践证明是失败的。现在，单位又以出资为由，索取、分割转让住房的收益，也是不可取的。“单位所有权”偏好，说到底是行政性无偿调拨资源的偏好，法人寻租的偏好。住房产权不流动，或者以实物分配的方式而不以市场交换方式流动，是最大的国有资产流失。可以毫不夸张地说，住房的“单位所有权”是不折不扣的国有资产流失“黑洞”。

确保今年经济增长8％，启动住房市场举足轻重。住房建设及其产权交易对经济的拉动作用，无须复杂的模型计算，人们凭直觉就可以感受得到。在我国，住房业需求量大，又属劳动密集型，创造就业机会多，住房建设对一系列与之相关的产业、行业的带动十分强劲；居民有了新住房，必然花钱装修房屋、购买家具家电等。尤其是对于房屋配套设施不健全、物业管理相对落后的我国，因搬新居衍生的消费更为可观，往往要用掉工薪阶层家庭若干年的收入。由于住房及进入住房的商品都是最终消费品，居民的住房交易对启动市场、减少产成品库存、刺激经济增长的作用十分明显。而由于“单位所有权”插手其间，各式各样的审批手续将令房产交易死水一潭。即使在房地产热时，民用普通住宅市场依然冷清。普通住宅市场“过冷”所带来的资源浪费，绝不逊于高档写字楼“过热”所带来的效率损失。

没有可交易的住房所有权，或者仅有残缺的、被限制的住房产权，住房市场的启动只能是纸上谈兵。那种住房的“单位所有权”偏好一直在严重制约着住房成为新的经济增长点。

市场经济的魅力就在于，物有其主，不同资源的所有者之间能够达成某种交易，将资源配置到更需要它的环节，从而物尽其用、人尽其力。只有居民享有完整的产权，有钱的无房者和有房的缺钱者之间、不同类型的住房需求者之间才能够发生交易，房屋这种资源的利用效率才会提高。住房的“个人所有权”与工资属于个人而不属于单位一样天经地义，合情合理。需要个人拥有的资源，不恰当地被单位占有和支配，与公共品不恰当地被单位或个人控制一样不公平、低效率。只有住房真正作为自由的（当然要接受有关制度的规范与监督）交易品，我们才有可能避免传统住房体制下的社会效率和个人效率的双重损失。也只有在住房的“个人所有权”基础上，住房才可能作为居民个人资产保值增值的手段，从一般消费品层次上升到投资品层次。

有鉴于此，新的住房制度应当是完整的、自由流动的、产权落实到个人的住房制度，否则，这种住房改革就没有意义。假定有甲乙两人，甲住城东，在城西上班，乙住城西，在城东上班，在甲乙住房都是属于单位产权的情况下，他们的住房交易只有在这样的情况下才可以达成：双方的住房面积大致相等，结构差不多，折旧差不多，位置优劣程度基本一致，双方单位同意等等。而在双方都是住房个人产权的情况下，只要双方愿意换房，通过房地产市场定价，以货币补差的方式就可以立即交易，在这种住房效率的帕累托改进过程中，城市交通拥挤状况会大大得以改善，空气污染程度也会相应降低。

围绕形成住房“个人所有权”这一核心，政府应出台强制性住房制度改革政策、措施，把住房“单位所有权”这种模糊、不稳定的低效制度安排，改为个人“完整产权”下的明晰、稳定的高效制度安排；让居民先成为住房的所有者，尔后作为房产交易的主体，从而推动住房建设与使用的货币化、市场化。在这一过程中，减少不必要的行政干预，健全与规范住房中介机构，降低产权交易费用，鼓励住房转让、租赁等，是极为重要的。

如果能够按照“摒弃住房‘单位所有权’，让居民拥有住房‘完整产权’”的思路，进行一步到位的住房制度改革，相信“‘买’得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”将为期不远。